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千葉県で理想の注文住宅を実現するために、土地探しが重要な一歩となります。
土地探しから購入までの流れはシンプルではありますが、1年ほど探し続けている人も少なくありません。
さらに、土地の購入には住宅ローンが利用できないため、資金調達の面で苦労しているケースも多い印象です。
そこで今回は、千葉県内で土地を探し始める方が、スムーズに理想の土地を見つけ購入に至るまでの具体的な流れや資金調達について、わかりやすく解説します。
はじめての土地探しでも安心して進められるよう、ステップごとにポイントを押さえてお伝えします。
まず、土地探しから購入までの流れを整理します。
基本的な流れについて、本記事では、
条件整理
情報収集
契約と手続き
の３つのステップに分けて、重要なポイントをふまえてお伝えします。
土地についての条件整理は、以下の５つを明確にしておきます。
希望するエリア（駅近、通勤・通学の便利さ）
周辺環境（商業施設、病院、学校、公園の有無など）
将来の資産価値（都市計画や再開発の有無など）
建てたい家の間取りや庭、駐車場を考慮した適切な広さ
整形地か不整形地か、希望に合う形状
土地代＋諸費用（登記費用や仲介手数料）を含めた総予算
購入後の建築費やローンの負担を考えた資金計画
交通の利便性（バス・電車の本数、道路状況など）
ライフライン（上下水道、ガス、インターネット環境など）
自然災害リスク（洪水・地震・液状化など）
用途地域や建ぺい率、容積率
土地の権利形態（所有権・借地権）
この条件整理は、不動産会社との相談をスムーズにし、無駄な時間や労力を省くことが可能です。
優先順位を決めておけば、膨大な土地情報からの絞り込みもしやすくなります。
このことはスピーディーに購入を判断するための一助となります。
条件整理ができたら、不動産会社やインターネットを活用して土地情報を収集し、条件にマッチする物件をピックアップします。
このタイミングでエリアの相場を調べることができますので、土地を購入するためにはどのくらいの費用が必要になるのか、想定した予算との比較が重要です。
気になる物件があれば現地を見学し、日当たりや前面道路の広さ、土地に到着するまでのルートなどをチェックします。
なお、見学は土日の日中だけでなく、できれば平日や夜間の状況も確認しておくことがベストといえます。
夜間の見学目的は、周辺の明るさ、人の往来の様子などを調べることで、平日の見学目的は交通量や騒音の状況を知ることです。
こうしたチェックはなかなか簡単に行動は移せませんが、物件情報では知ることができない情報が得られるメリットがあります。
条件整理と情報収集の結果、納得できる土地が見つかれば、購入申込書を不動産会社へ提出します。
購入申込書が受理されると、売買契約の締結に進みます。
不動産の売買契約は、宅地建物取引士の資格を有した不動産会社の社員から重要事項説明書の説明を受け、その後、契約書の内容を読み合わるのが一般的です。
重要事項説明書には、物件に関連する重要な項目が全て記載されており、法令の制限や契約する土地が持つ注意点など、普段は聞きなれない専門用語が多く含まれています。
疑問点があれば適宜質問して、モヤモヤした感情を残さないよう、その場で解消することがおすすめです。
契約書には、売買代金、手付金額、残代金、支払い期日、その他に売主と買主が決済までにやっておくべき項目などが記載されています。
一般的な土地契約では、「印紙代」「手付金」「認印」「身分証明書」などの準備が必要ですので、事前に確認して忘れないようにしたいところです。
重要事項説明書の説明から契約書の読み合わせ、調印までは、大体、１時間半から２時間が目安になります。
手始めに、千葉県内の希望エリアの新着土地情報については、早めにチェックしておいてください。
土地の購入では、住宅ローンが利用できないため、基本的には現金による一括払いが前提です。
よって、購入のための資金調達としては、
自己資金
住宅ローンとは別の融資
つなぎ融資
のいずれかを選択することになります。
この中でよく利用されているのは「つなぎ融資」です。
つなぎ融資は、住宅ローンを申し込む予定の金融機関を通じて、一時的な資金不足を補うための短期的な融資を指し、返済は住宅ローンと合算になります。
ただし、つなぎ融資分の利息分は、住宅ローン実行前から支払いがスタートすることが一般的です。
さらに、つなぎ融資を取り扱っている金融機関は多くないため、事前に調べておくことをお勧めします。
では、融資手続きのタイミングについて見ていきましょう。
土地は契約の前に購入申込書を提出しますが、申込書が受理されるためには、金融機関が発行する事前審査回答書が必要です。
そのため土地探しをスタートする前には、金融機関に事前審査を申請し、審査を受けることがポイントとなります。
事前審査（仮審査）は、希望する金額の融資を受けられるかどうかを、金融機関がどう判断するのかを知る重要なステップです。
過去に税金の滞納や借金返済のトラブルの有無、返済能力などに特に問題がなければ、審査はクリアできる可能性は高いですが、必ずしも満額回答があるとは限りません。
審査には数日かかるため、早い段階で審査を受けることをおすすめしますが、この段階では、金融機関を一行に絞る必要はないため、複数の機関に依頼するのが一般的です。
なお、事前審査には所定の書式による個人情報の提供以外に、身分証明書、健康保険証、認印、源泉徴収票などを準備する必要があります。
また、自営業者や個人事業主の場合は３期分の確定申告書が必要ですので、準備漏れのないようにします。
土地の購入契約の後に、仮審査を受けた中から金融機関を絞り込んで、本審査を受けます。
本審査は、契約した土地や建築予定の建物に、担保設定が可能かをチェックすることになり、事前審査が通っていればクリアできることがほとんどです。
ただし万が一、金融機関から承諾を得られない場合は、まず、
融資の希望金額を見直す
他の金融機関で再審査する
といった再チャレンジを検討します。
親類縁者から借りる、消費者金融から借りるといったことは、後々、重荷になってくる可能性が高いため避けたほうが無難です。
売買契約書にはローン特約が設定されており、期間内で本審査が通らない場合は、契約を解除できるという旨が記されています。
そのため買主は安心して土地契約を締結することができますが、意図的に特約の期間を超えた場合は、特約の効果はなくなり、違約解除による損害賠償を請求されてしまう可能性も高まるため、資金調達は慎重に行いたいものです。
一般的に本審査での準備物は、売買契約書と重要事項説明書、土地の全部事項証明書類、住民票、印鑑証明書、所得証明書などです。
土地の契約締結後すぐに準備することをおすすめします。
本審査が通過すれば、借入額を最終的に決めるため、建物プランと融資計画の擦り合わせをハウスメーカーや工務店の施工業者と行い、金融機関とも契約を締結して決済を実行します。
金融機関によっては、決済から実行まで数日かかることがありますので、決済日から逆算して締結することがポイントです。
しっかりと日取りを確認しておきましょう。
なお、不動産決済は金融機関と法務局が開いている日時に行うため、平日の午前が多く、仕事の調整が必要になるケースもあります。
あらかじめ千葉県内の土地価格を知りたい場合は、エリアごとにチェックしてみることをおすすめします。
注文住宅用の土地探しでは、気づけば数カ月から1年ほど経過することは、珍しいことではありません。
条件の良い土地は競争率が激しく、しかも早く売れてしまうため、情報をチェックしていたとしても購入の準備がすでに整っている買主の手に渡やすくなります。
そのため、できるだけ希望する条件にマッチする土地を手に入れるためには、いくつかポイントを押さえておくとよいです。
大前提としては総予算を明確にし、以下のポイントを基にバランスを検討することが重要です。
総予算は、自己資金、住宅ローンの融資額（つなぎ融資分も含む）、諸費用などを考慮します。
仮に、総予算が4,000万円の場合、
土地(立地)重視
土地：2,000万円（立地優先）
建物：1,800万円（仕様の調整あり）
諸費用：200万円
建物重視の場合
土地：1,500万円（郊外や広さの調整あり）
建物：2,200万円（デザイン・設備優先）
諸費用：300万円
といったイメージです。
立地や利便性を重視する場合は、土地の割合が高く（5:5や6:4）、間取りやデザイン、設備にこだわりたい場合は、建物の割合が高く（3:7や2:8）なります。
あくまでも対比の数字は目安であり、返済可能な範囲で調整は必要です。
事前審査は数日、本審査には１週間から２週間かかるため、どのタイミングで金融機関に審査を依頼すべきか、スケジュールを確認しておくことが重要です。
住宅ローン特約の期日によっては、ゆっくりと金融機関を選ぶ時間がなくなってしまうこともあります。
さらに、売買契約の締結後は、決済に向かってスピーディーに進むため、土地を探している段階のように、自分のペースで家づくりを進められなくなってしまいます。
書類の手配も必要となるため、スケジュール表を作成しておくことも有効です。
不動産会社と金融機関は、土地の購入契約から決済までの段取りを全て把握しており、お互い情報共有しています。
そのため、買主が家づくりのステップを把握していなくても準備は滞りなく進みますが、準備物を用意するタイミングなどは知っておいたほうがスムーズです。
必要な書類は、コンビニで取得できるものだけでなく、役所に出向いて取得しなければならないものもあります。
調達手段がバラバラのため、有給を利用して準備しなければならないケースも少なくありません。
余裕を持って準備するためには、調達先別に必要書類をリスト化しておくと、効率よく手配可能になります。
土地の購入は、
基本的な流れの把握
融資手続きのタイミングとスケジュール確認
契約に必要な書類の準備
といった、押さえておくべきポイントがあります。
理想の土地が見つかるまでどの程度の時間が必要かは未知数なため、事前の準備が重要です。
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