【２０２４年版】福岡県で注文住宅と土地探しのため親から資金援助はいくらから贈与税対象？

※本記事は情報提供のみを目的としています。税務アドバイスや法律相談などについては、税理士をはじめ専門家にご相談ください。

目次

 

福岡県で土地を探して注文住宅を新築するには、地価の高騰ぶりから、多くの資金を用意する必要があります。

令和６年の公示地価では、福岡県は全用途の平均上昇率が５．７％で、４７都道府県ではトップだったとこからも明らかです。

ゆえに自己資金と住宅ローン以外に、若い世代においては親から資金援助を受けるケースも増えることが予想されます。

さらに贈与税について知っておかなければ、後々、苦い経験をすることにもなりかねません。

そこで今回は、贈与税に関わる制度や資金援助のメリット、デメリットについてお伝えすることにします。

住宅購入に関連する贈与税の基礎知識

親族や他人から、無償で財産の提供を受けることを「贈与」と言います。贈与を受けた場合は、財産の価値に応じた贈与税の支払い義務を負うことになります。

ただし、一定の条件を満たす贈与者からの贈与や、住宅購入を目的とした贈与の場合は、国が定めた制度の利用で税額を抑える、あるいは免税が可能です。

まずは、住宅購入に関連する贈与税の基礎知識として、代表的な制度である

• 暦年課税
• 相続時精算課税

について解説します。

暦年課税

暦年課税は、贈与した財産の価額に応じて贈与税が決まるしくみを定めた制度です。

端的に言えば、基礎控除となる１１０万円を差し引いた課税額によって、税率と控除額が変動します。

父母や祖父母といった直系尊属が贈与する場合の「特別贈与財産用」と、それ以外の「一般贈与財産用」で税率等が異なることが特徴です。

 

【一般贈与財産用】

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
２００万円以下	１０％	無し
３００万円以下	１５％	１０万円
４００万円以下	２０％	２５万円
６００万円以下	３０％	６５万円
１，０００万円以下	４０％	１２５万円
１，５００万円以下	４５％	１７５万円
３，０００万円以下	５０％	２５０万円
３，０００万円を超える	５５％	４００万円

【特別贈与財産用】

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
２００万円以下	１０％	無し
４００万円以下	１５％	１０万円
６００万円以下	２０％	３０万円
１，０００万円以下	３０％	９０万円
１，５００万円以下	４０％	１９０万円
３，０００万円以下	４５％	２６５万円
４，５００万円以下	５０％	４１５万円
４，５００万円を超える	５５％	６４０万円

たとえば、親から１，０００万円の贈与を受けた場合、速算表は特別贈与財産用が適用されます。

1. 基礎控除額の１１０万円を差し引く
   １，０００万円－１１０万円＝８９０万円
2. 課税額の８９０万円に税率３０％を掛ける
   ８９０万円×３０％＝２６７万円
3. さらに控除額である９０万円を差し引く
   ２６７万円－９０万円＝１７７万円

つまり１７７万円が速算表で計算した贈与税額で、簡単に計算することができます。

その一方で直系尊属以外から１，０００万円を贈与された場合は、一般贈与財産用の速算表が適用されて贈与税額は２３１万円となり、５４万円もの負担増です。

相続時精算課税

相続時精算課税は、６０歳以上の直系尊属から贈与を受ける際は、２，５００万円までの特別控除枠によって贈与税が免税となり、相続時まで納税を繰越できる制度です。

住宅購入資金として、高額な贈与をする場合には非常に有効であり、さらに１人の贈与者から２，５００万円を限度として非課税で受け取れます。

ゆえに、両親それぞれからの贈与であれば、最大５，０００万円までは、贈与税の心配はありません。

また、累計で２，５００万円に到達するまで、何度でも利用できるという特徴もあり、このような理由から、住宅購入において贈与を受ける多くの人が利用している制度です。

ただし、２，５００万円を超えた分には、一律２０％の贈与税がかかります。

しかも、節税ではなく相続時に精算というしくみのため、相続税の対象となります。

贈与を受ける都度、確定申告が必要だという点は、忘れないようにしたいところです。

まずは自己資金と住宅ローンの資金計画において、福岡県の優良な土地検索を行うことをおすすめします。

住宅取得等資金の贈与の非課税特例

暦年課税や相続時精算課税は、贈与税の負担を軽減するための制度ですが、これ以外にも、住宅資金に特化した非課税特例があります。

この特例は、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」と言われる制度で、本章で少し詳しくお伝えすることにします。

非課税特例の要件

直系尊属から住宅を取得するために贈与を受けた場合、「質の高い住宅」であれば１，０００万円、それ以外の「一般住宅」であれば５００万円まで非課税というしくみです。

特例を適用するためには、福岡県で土地探しの後に建築する注文住宅を、「質の高い住宅」とすることが有利ですが、

• 断熱等性能等級５以上かつ一次エネルギー消費量等級６以上
• 耐震等級２以上ｏｒ免震建造物
• 高齢者等配慮対策等級３以上

上記の項目を、一つでも満たさなければなりません。

もともとＺＥＨや認定住宅であるならば、比較的スムーズに条件はクリアできると考えます。

この特例を利用するためには、贈与を受ける人の所得が２，０００万円以下で、床面積が５０㎡以上などの適用要件を満たすことが求められます。

ゆえに、ご自身の年収と、注文住宅を依頼するハウスメーカーに、住宅のスペックや床面積など、事前に確認しておくことが重要です。

相続時精算課税と非課税措置の併用

相続時精算課税は前述したように、１人の贈与者から最大２，５００万円まで贈与税を非課税にすることができます。

一方、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置は、最大１，０００万円まで非課税です。

一般的には、この相続時精算課税と非課税措置の併用が可能であることは知られていませんが、新たに住宅を新築する予定がある方にとっては、かなり大きな効果を得られます。

併用が実現すると、基礎控除を加えて最大３，６１０万円まで非課税にすることが可能です。

ちなみに、３，０００万円クラスの住宅と土地のセットプランなら、福岡県にはたくさんあります。

ゆえに、高額な住宅資金の贈与を受ける場合は、両方の併用によって、有利な状況になります。

ただし、相続時精算課税を選択するならば、将来、相続のタイミングでの相続税負担を頭に入れておきたいところです。

相続税については、機会を見て税理士事務所が開催する無料相談会などを利用して、備えるようにしてください。

新築一戸建てを購入する際の資金援助の注意点

福岡県で土地を購入し、注文住宅として新築の一戸建てを建築するために資金援助を受けることは、若い世代の夫婦や自己資金が不足気味な世帯にとって、理想のライフスタイルの実現には有利に働きます。

さらに贈与税の負担が軽くなる制度も用意されており、資金計画にもゆとりが生まれる可能性は高まります。

しかしながら注意点もあり、客観的な判断が求められるため、住宅取得を目的に資金援助を受ける際のメリットとデメリットを知っておくことは重要です。

資金援助のメリット

本記事のテーマである贈与税の負担軽減も大きなメリットですが、それ以外には、住宅ローンに関しても有利に働きます。

例えば、自己資金が十分に拠出できない場合は、親から資金援助を受けることで、住宅ローンの借入額を減らすことができます。

住み始めてからの返済に余裕ができる点は、非常に大きなメリットです。

仮に自己資金を十分に拠出できるとしても、資金援助によってワンランク上の住宅仕様にグレードを上げて、建築プランを検討できる点も挙げられます。

もしくは、比較的土地の相場が安定している郊外だけでなく、駅近の利便性が高い人気エリアも選択肢に入れられ可能性も出てきます。

資金援助デメリット

贈与税についての知識がなく、ある日突然、税務署から問い合わせの文書が届いて、顔面蒼白になったということは珍しいことではありません。

比較的高額な資金の動きがあった場合は、贈与や相続などの疑いが持たれ、無申告なども指摘されると、少々、困ったことになります。

あらかじめ税理士主催の無料相談会などで、情報収集や具体的な相談が得策です。

もっとも気を付けたいのは、親との関係性と言えます。

援助された側の負い目や精神的ストレス、あるいは援助した側の態度の急変や建築への過度な介入など、ガラッと「人が変わる」こともあります。

影響が出ないようにする方法は難しいものがありますが、親しき仲にも礼儀ありということで、贈与契約によるやりとりもおすすめです。

まとめ

土地探しから始まる注文住宅は、住宅に関わる費用が予想を超えることはよくあります。

自己資金と住宅ローンだけでは足りないときに、親からの資金援助があると、かなり有利な状況に変化します。

その一方で贈与税が絡んできますし、メリットだけでなくデメリットもあることから、ハウスメーカーや税理士へ相談しながら、新築の準備を進めることがおすすめです。

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