2024.07.16

税金

【２０２４年版】千葉県で土地探し後の売買では消費税不要ってホント？諸費用などは課税？

千葉県で土地の売買での消費税はどうなる？住宅購入や諸費用での消費税などの課税の解説

新築一戸建てに関わる消費税の基礎知識

新築の一戸建て、例えば建売住宅では、すでに建物が完成しているため土地とセットでの購入ですが、注文住宅においては、

土地：売買契約
建物：建築請負契約

において、手に入れることになります。

その際に、消費税の負担も発生しますが、どの部分に課税されるのか、基礎知識として知っておくとよいです。

住宅価格には課税

新築一戸建てを手に入れる方法としては、前述のように建売住宅の購入、もしくは注文住宅（分譲も本稿では含めます）による取得があります。

住宅の販売や建築を請け負う、ハウスメーカー、工務店、不動産会社および販売代理業者が売主であれば、ほとんどは課税業者であるため、取引の際は消費税の支払いが必要です。

ゆえに、契約前の見積書入手の段階から、消費税については、しっかりと確認しておくことをおすすめします。

ただし、課税されるのは住宅部分、つまり建物に対してであり、売買契約書や建築請負契約書にも、消費税は明記されます。

注文住宅の場合は少し特殊で、建物の建築工事においては着工時、上棟時、完成時と三度の支払い機会が基本のため、その都度、消費税のチェックも忘れないようにしたいものです。

土地は非課税

一方、建物と違って土地は非課税です。

たとえ課税業者が売主であったとしても、千葉県内を問わず全国のどこの都道府県でも消費税はかかりません。

なぜなら、土地の価値は変動しますが、使用すると面積が減っていく、つまり消費財として土地そのものが擦り減っていくということはあり得ないからです。

さらに土地に定着している木、石、石垣なども非課税となります。

消費税の心配がないとわかったら、千葉県の人気エリアの土地検索を始めましょう。

新築一戸建てに関わる消費税について住宅価格には消費税は課税され土地は非課税

住宅購入時の諸費用はどうなる？

住宅の購入あるいは新築するにあたっては、諸費用についての理解が必要です。

諸費用とは、どういった項目が含まれているのか、各項目には消費税がかかるのか、かからないのか、リストアップして明確に区分することをおすすめします。

なぜならば、どの項目を諸費用とするかについては、きっちりと定義付けされておらず、資金計画での漏れを防ぐためにも、明文化して共有しておくことが理想と言えます。

この章では、諸費用と消費税に関係性について、お伝えします。

消費税が課税される主な項目

消費税が課税される主な諸費用の項目は、次のようになります。

課税される項目	内容
仲介手数料	不動産仲介業者へ支払う成功報酬のことで、不動産会社は課税業者のため消費税が発生する。なお、仲介手数料は次の計算式で算出することができる。 • 売買代金が２００万円以下売買代金×５％＋消費税 • 売買代金が２００万円～４００万円売買代金×４％＋２万円＋消費税 • 売買代金が４００万円を超える売買代金×３％＋６万円＋消費税
融資代行手数料	不動産仲介業者に金融機関の斡旋や事前審査の手続きを代行した際にかかる費用。
追加・オプションの工事	太陽光発電を設置するなど、追加やオプションとして工事を行う場合、請負金額に消費税が加算される。
司法書士報酬	所有権移転登記や保存登記を依頼する司法書士へ支払う報酬。報酬は相場が定められているものの、エリアによって異なる。
土地家屋調査士報酬	土地の売買において、境界を明確にする必要があれば、土地家屋調査士に依頼し報酬を支払う。
住宅ローン事務手数料	金融機関が住宅ローンの手続きや保証会社とのやり取りをする際にかかる事務手数料のこと。

消費税が非課税の主な項目

消費税が非課税となる主な諸費用の項目は、次のようになります。

課税される項目	内容
印紙税	不動産売買契約書に貼付する印紙の代金。印紙を貼付し消印することで納税となるため、二重課税を避ける意味で消費税はかからない。なお、印紙税は売買代金によって異なる。
登録免許税	所有権移転登記や保存登記、抵当権設定登記などは登録免許税という税金であるため、非課税となる。ただしこれらの費用は司法書士に報酬と合わせて支払うケースが多く、報酬部分には消費税がかかる。そのため司法書士の提示する見積は「報酬」と「登録免許税」が分かれており、内訳を確認することが重要。
不動産取得税	土地や建物の購入した際に課される。
住宅ローン保証料や利息	住宅ローンの保証料や利息は消費税の原理原則である「資産の譲渡」にあたらないため、非課税となる。
団体信用保険	債務者が死亡もしくは重大な障害状態になった際に住宅ローンの支払い義務が免除される生命保険のことで、費用は金利に含まれるため免税となる。
建築確認申請	建築確認は新築一戸建ての建築を市区町村が承認したことを示す書類となっており、非課税公文書となる。
火災保険料	火災保険料や損害を被った際に支払われる火災保険の補償料は資産の譲渡ではないため、非課税という扱いになる。

土地に関する諸費用が明確になったら、最新の千葉県の土地情報をチェックしましょう。

住宅購入時の消費税が課税される主な項目や消費税非課税の主な項目まとめ

住宅購入時に消費税負担の軽減に影響する制度

住宅購入や注文住宅の建築費用の中で、消費税額はあらかじめ設定されているため、減らすことはできません。

ただし、さまざまな制度によって経済的な負担が軽減されるしくみが確立されており、消費税以外の税負担を抑えることは可能です。

代表的な制度としては、

住宅ローン控除
優遇税制や補助金

が挙げられます。

この章では、消費税負担の軽減に影響する制度についてお伝えします。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、住宅購入を促進するための制度として国土交通省によって定められています。

年末の住宅ローン残高に対して０．７％を限度額として、所得税もしくは住民税が還付されます。

会社員であれば、１年目に確定申告が必要ですが、以降は年末調整での控除です。

残高が多ければ控除額も大きく、特に引き渡しから数年間のランニングコストの負担軽減は、だれもが助かると言えます。

なお、住宅ローン控除は住宅の種類によって、次のように借入限度額が設定されているため、購入前にハウスメーカーなどを通じて、住宅の種類を確認しておくことをおすすめします。

新築住宅の種類	借入限度額
省エネ基準を満たさない住宅	対象外
省エネ基準適合住宅	３，０００万円
ＺＥＨ水準省エネ住宅	３，５００万円
認定長期優良住宅認定低炭素住宅	４，５００万円

上記のように、認定長期優良住宅か認定低炭素住宅の場合は、最も借入限度額が高くなります。

省エネ基準を満たさない新築住宅は、そもそも住宅ローン控除の対象外です。

認定長期優良住宅や認定低炭素住宅は、後述する登録免許税や不動産取得税の控除枠を最大まで利用できるメリットもあります。

ただし高機能な住宅であることから初期費用の負担も大きく、制度の利用ありきとならないよう、仕様の選択については慎重に検討したいところです。

優遇税制や補助金

千葉県内で土地を探して新築、あるいは新築の購入の際に、利用できる優遇税制や補助金については、ハウスメーカーなどからの情報提供や協力なしでは難しいケースもあります。

特に補助金については、申請のタイミングなどを考慮して、建築計画を立てることになるため、ハウスメーカーとのコミュニケーションは重要です。

現時点で注目の補助金と言えば、

子育てエコホーム支援事業（子育てエコホーム支援事業【公式】）
給湯省エネ２０２４事業（給湯省エネ２０２４事業【公式】）
ＬＣＣＭ住宅整備推進事業（ＬＣＣＭ住宅整備推進事業）
ＺＥＨ補助金（ＺＥＨ補助金）

などが挙げられます。

その他にも、自治体が独自で補助金を制度化していれば、条件次第で利用可能です。

優遇税制については、２０２４年６月時点で継続中の内容で、代表的なものに留めます。

軽減対象の税金	内容
印紙税	住宅購入の契約書であれば通常の半分にまで軽減。
登録免許税	• 所有権保存登記０．４％→０．１５％（最大０．１％） • 所有権移転登記２％→０．３％（最大０．１％） • 抵当権設定０．４％→０．１％
不動産取得税	新築住宅の場合は評価額から最大１，３００万円を控除することができ、税率は４％から３％に軽減される。さらに宅地の取得は以下の計算式で金額の大きい方を課税額から控除することができる。 1. ４５，０００円 2. １㎡あたりの固定資産税評価額×１．２×住宅の床面積×２×３％
固定資産税	固定資産税評価額に対し、敷地の２００㎡までを１／６、２００㎡を超える部分を１／３にすることができる。