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情報更新日：2026年4月30日
初回投稿日：2023年2月13日
注文住宅では多くの人が土地選びに悩みます。
購入契約後は簡単に取り換えや交換ができない、価格や広さだけで決めると望ましい家が建てられない可能性がある、追加費用の恐れがあるなど見ただけでは良し悪しの判断が難しいためです。
特に熊本県という土地柄を考えると、土地探しの視点に加えて、過去の大規模な地震や豪雨の事例から自然災害リスクへの配慮は欠かせません。
この記事では熊本県内で注文住宅を検討している方に向けて、土地選びで確認したいポイントをわかりやすく解説します。
土地は価格・広さ・利便性のほかに暮らしやすさと安全性の視点も重要です。
さらに家づくり全体における予算配分も考えなければなりません。
しかも熊本県は大きな災害に遭遇しているため、そのリスクへの対応も求められます。
熊本県は都市機能と自然環境のバランスが取れている地域です。
熊本市中心部には商業施設・医療機関・公共交通機関が集積していますので利便性が期待できますし、郊外ではゆとりある落ち着いた住環境が手に入りやすいですが、前述したように土地選びでは災害リスクの対策が欠かせません。
情報収集としては洪水や土砂災害などの想定区域を明示したハザードマップの閲覧が推奨されます。
リスクの種類ごとにマップ上が色付けされていますが、色が付いているから住めない、色が付いてないから安全とは言い切れない面もあります。
土地や地域の事情に詳しい不動産会社の意見を参考にしつつ近くの河川や水路・周辺道路の水はけ、標高なども含めて判断しましょう。
参考:熊本市ハザードマップ
熊本県では市町村によって土地価格の動きに大きな差があります。
その中でも常に人気の駅周辺エリアでは、希望する広さの土地を予算内で見つけにくくなりがちです。
ここで大切なのは予算の考え方です。
注文住宅では土地と建物をそれぞれ違うタイミングで契約しますが、大抵の場合は土地先行で手に入れます。
したがって土地に予算をかけすぎると、その後、予算内に収めるべく建物の仕様・設計で調整しなければなりません。
注文住宅の最大の特徴である自由設計が存分に発揮できなければ、十分な満足度が得られない可能性が高まります。
予算化するなら以下の項目を踏まえて組み立て、土地と建物への割合を決めておきましょう。
仮に予算総額が４，５００万円として建物に３，０００万円、土地に１，５００万円と割り振っておけば、その範囲内で土地を探す意識づけができます。
もっと具体的に建物と土地の割合を知りたい場合は物件情報をチェックしましょう。
道路事情は街の発展とともに変化がありますから、自治体の情報にアンテナを張っておくとよいでしょう。
また現地を休日の昼間に見るだけでなく、できれば平日の朝や夕方にも周辺道路の状況とともに買い物・通院など日常的に使うルートも確認しておくと安心です。
地図上の距離だけでなく実際の所要時間が重要です。
たとえば職場や学校までの距離が近くなるメリットが見えたとしても、朝夕の混雑する時間帯では想定以上に時間を要すると負担になってきます。
参考までに熊本市では朝を中心に国道３号の熊本市北部方面から中心部方面で交通渋滞が発生している一方で、合志市須屋交差点から熊本市役所間では西環状道路を活用した経路変更により約１０分の所要時間短縮が期待できます。
一般的な土地探しのスタートはネットやチラシなどで物件情報を眺めるのが大半です。
ただ漠然と眺めるよりは、条件を整理して探すほうが効率的ですし、余計な情報が入りにくくなりますムダが減ります。
価格や立地に引っ張られて迷うのは、条件整理ができていなのが原因でもあります。
まずは家づくり全体の優先順位を明確にしましょう。
家づくり全体のコストを想定し、その中で土地と建物の割合を決めておけば、予算の範囲内での土地探しができるため効率的です。
できれば土地と建物のほかに外構費用と住宅ローンや契約時の諸費用も加味しておくと、家計における住宅費用が明確になります。（前章の予算組みの式を参照）
さらに固定資産税・火災保険・修繕費なども細かく内訳を割り出しておくと、予算組みの精度が上がるだけでなく住宅ローンの融資希望額の調整もしやすくなります。
土地は広ければよいわけではありません。
同じ面積でも形状・方角・前面道路の幅・接道状況・建ぺい率・容積率によって建てられる家の仕様は変わります。
たとえば平屋を希望する場合、世帯での同居人数によって広い間取りが求められ、さらに駐車場を２台以上確保したい場合は、建物以外のスペースも考えなければなりません。
土地探しの前に必要な部屋数・収納量・駐車台数・庭の有無・将来の家族構成などを整理しておきましょう。
土地選びで悩む原因はすべての条件を満たそうとして探すためです。
価格・広さ・立地・日当たり・校区・交通アクセス・災害リスク・周辺環境など、すべてが理想通りの土地はなかなか見つかりません。
だからこそ条件の整理では優先順位が重要で、おすすめは３つに分ける方法です。
たとえば「予算内に収まる」「ハザードマップを確認して納得できる」「車を２台以上停められる」といった条件が外せないなら「１」に入れておきます。
一方、「南向きの土地」「駅まで徒歩圏」「庭を広く取れる」などは、家族の暮らし方によって優先順位が変わるため協議する必要はあるでしょう。
条件の整理ができていれば不動産会社やハウスメーカーにも共有できますので、提案される土地や建物の精度も上がりやすくなります。
土地探しの流れや購入前に確認したい基本的なポイントについては、関連情報として「土地を買うポイント３選｜土地探しから購入までの流れを解説」も参考になります。
優先順位を整理したら、次は候補地そのものを具体的に確認していきます。
物件によっては造成前の状態で売り出されているケースもありますが、それでも日当たり・前面道路の状況・隣地との距離・想定される車の出入り位置・高低差・インフラの整備具合などは入居後の生活だけでなく、取得費用にも影響しますので詳しい説明を聞くとよいでしょう。
一般的には南向きの土地が好まれやすいですが、南向きであれば必ず暮らしやすいとは限りません。
最近の住宅事情は省エネとともに、真夏をいかに快適に過ごせるかといった断熱性能も問われているため、あえて南側を避けて住宅を設計するケースも少なくありません。
できれば西日のまぶしさも抑えられる目途が立つとよいでしょう。
また周辺に高い建物がある、隣家との距離が近い場合は、日照の問題が出てくる可能性は高くなります。
特に住宅が密集しているエリアでは、隣家の窓やベランダとの距離によって、採光だけでなくプライバシーにも影響します。
北向きの土地でも建物の配置や窓の取り方を工夫すれば、明るく快適な住まいが実現可能です。
住宅を建てるには原則として土地が幅員４ｍ以上の建築基準法上の道路に２ｍ以上接していなければなりません。
販売されている土地に関しては法的な基準をクリアしている前提で、購入の相談をして差し支えはありませんが、知識として頭に入れておくとよいでしょう。
そもそも熊本県での暮らしは車移動ありきで考えるのが標準的ですから、道路への出入りやすさも大きなポイントです。
前面道路が狭ければ駐車がしにくい面がありますし、交通量が多ければ車列の切れ目の発生まで待たなくてはならないなど利便性は下がります。
道路や隣地との高低差が大きい土地は価格が手ごろですが、一般的には以下のような工事費用を見込んでおきます。
ただし設計次第では魅力的な住まい、たとえばビルトインガレージや半地下室、スキップフロアなどが採用され、プライバシーと眺望にも良い影響が出る場合もあります。
平坦な土地でも地盤調査の結果によっては地盤改良工事が必要になりますので、あらかじめ予算化しておいてもよいでしょう。
高低差について不安がある場合は関連情報として「盛り土とは？メリット・デメリットや家づくりでのチェックポイントを解説」も参照にすると確認すべきポイントがわかります。
すでに住宅地用として整備されている土地であれば、前面道路に上下水道管が通っていますが、敷地内への引き込みがない場合は別途工事費がかかります。
地域によっては下水道が未整備で浄化槽の設置を義務付けられると、初期費用や維持管理費に差が出ます。
ガスは都市ガスとプロパンガスでは設備計画やランニングコストが変わりますが、オール電化も選択肢として比較検討もおすすめです。
ライフラインのインフラ整備については見逃してしまいがちの項目のため、見落とさないようにしましょう。
大規模な分譲地は街並みガイドラインが設けられ、その中で２台以上の駐車スペースを標準仕様とするよう求められるケースがあります。
間口や位置なども決められていれば、十分な面積があったとしても庭やアプローチの取り方、建ぺい率や容積率、隣地との距離などの兼ね合いによっては希望する家の形が駐車スペースによって収まらない可能性も出てきます。
さらに駐車台数を増やせるのか、駐車方法は並列か縦列か、道路に出やすい配置にできそうかといった課題は、ラフの住宅プランを当て込まなければ解決の糸口が見えにくいものです。
そのため分譲地に限らず気になる土地が見つかったら、早い段階でハウスメーカーに相談し、ラフの住宅プランでもよいので配置図を見せてもらいましょう。
配置図は駐車スペース・庭・ポーチ・アプローチ・道路との境界などの情報も土地形状や間取りと一緒に書かれていますので、暮らしのイメージも見えてきますし課題も具体的に把握できるため早めに欲しい図面です。
チェックポイントがわかれば売り出し中の土地の物件概要も見方が変わります。
以下のような現地確認では知りえない情報は公的な資料やデータが役立ちます。
第一章でも触れましたが、ハザードマップ上での土地の状況や位置確認は、もはや家づくりでは必須といっても過言ではありません。
閲覧の目的は災害に対するリスクの把握です。
仮に洪水における浸水深が３ｍと表示されているエリアでは、２階建てであれば２階の床下まで浸水する可能性があり、平屋だと屋根だけが見えて水没する状況が想定されます。
このように被害を具体的にイメージできるかどうかが、ハザードマップの閲覧では重要になります。
事前にハウスメーカーには住宅建築における水害対策への技術的な工夫、不動産会社には検討中の土地周辺での浸水履歴などを聞いてみるとよいでしょう。
用途地域とは都市計画によって定められた土地利用のルールで、住宅地・商業地・工業地などエリアごとに建てられる建物の種類や規模が定められています。
建ぺい率は敷地（※）面積に対して建物を建てられる面積の割合、容積率は敷地面積に対して延べ床面積をどれくらい確保できるかを示す割合です。
※一般的に土地は資産としての地面、敷地は建物などを建てる場所の意味で使われますが、明確に使い分ける必要性はありません。
たとえば２つの５０坪の土地があった場合、建ぺい率や容積率がそれぞれ異なれば、建てられる家の大きさや形は変わると認識しておけばよいでしょう。
平屋は建ぺい率の影響を受けやすく、建てられる面積（床面積）次第では、理想の間取りが実現しない可能性が高まります。
ただしエリアによっては特例などもあるため、不動産会社やハウスメーカーに確認すると確実です。
子どもがいる世帯や将来的に子育てを考えている世帯では、校区や通学路の確認は重要です。
まれに「道路を挟んだ向かいの土地なら、学校まで近かったのに」というケースも発生しますので、事前にチェックしておくとよいでしょう。
通学路においては道路幅や歩道の有無、交通量、見通しの良し悪しなどを見ておき、横断歩道を渡る場合は「歩車分離式信号（※）」だと安全性が高まります。
※歩車分離式信号とは何ですか？ ｜ ＪＡＦ クルマ何でも質問箱
同時に塾や習い事の移動ルートも想定して見ておきたいところです。
時間が許すようであれば子どもと一緒に歩いて、気をつけたいところなどをお互いに認識しておくと、安全意識が高まります。
また子どもが中高生で自転車通学する場合は、事故の実態を共有します。
内閣府の令和５年交通安全白書では、
と書かれています。
通学区域では特に安全性の最優先が望ましいでしょう。
地価公示などの公的情報では、熊本県内の価格傾向を把握できます。
とはいえ公的な地価と実際の販売価格は一致しませんので、エリアごとの相場感や変動率を掴むうえでは参考になります。
住宅地ではＴＭＳＣ周辺である菊陽町・合志市・大津町の平均変動率が大きく上昇しました。
標準地の価格を合わせて表示すると、以下のようになります。
市町村名 平均変動率 標準地最高値（１平米） 菊陽町 ６．９％ １３２，０００円 合志市 ６．９％ ８３，０００円 大津町 ５．６％ ５０，７００円
出典：Ｒ８年地価公示結果（熊本県分） － 熊本県ホームページ
全国的にもＴＭＳＣの熊本進出はビッグニュースとなり、第２工場の２０２８年内量産開始とあって、しばらくは地価の上昇が続くとみてよいでしょう。
もっとも中心部である熊本市内は相対的に高価格ですので、コスト優先なら郊外での土地探しが有効です。
同じ熊本県内でも熊本市中心部、郊外の住宅地、商業施設が集まる駅近エリア、自然が身近な山のふもとでは、それぞれ暮らしやすさや土地価格は当然のように変わります。
人気の駅近だから良い、土地価格が安いから郊外はお得だなどと、一方向だけのメリットで判断しないようにしましょう。
庭や駐車スペースを広く取りたい、平屋を建てたい、土地価格を抑えたいとの希望ならば郊外がおすすめです。
ただし高低差がある、造成が必要、上下水道の引き込み費用がかかる、前面道路が狭い、地盤改良が必要になるといった現況からの整備が課題になりがちで、追加費用の発生をいかに抑えるかがカギとなります。
また郊外を選ぶ場合は移動が足かせにならないよう通勤・通学・習い事送迎時間、ガソリン代や交通費の増加、買い物や通院の負担が土地価格の優位性を上回らないようにしたものです。
利便性を重視して土地を選ぶ場合は、職場や学校、日常的に利用する施設までの移動時間と移動手段を確認します。
熊本市中心部に近い立地であれば商業施設や医療機関へは公共交通機関も利用しやすいですが、価格相場は高めで希望する広さの土地を予算内で見つけにくい場合もあります。
地図上では短い距離に見えても、実際には想定以上に時間がかかるケースも珍しくありません。
自動車移動では日常的に使いそうな道を平日と休日、さらに時間帯も分けての試走が望ましく、公共交通機関においては駅やバス停までの距離だけでなく本数、終電・終バスの時間、雨の日の移動、夜道の明るさなども確認しておきたいところです。
普段は車移動が中心でも、家族の通学や将来の暮らし方を考えると、公共交通機関の使いやすさが重要になります。
庭や駐車スペースを広く取りたい、平屋を建てたい、土地価格を抑えたいとの希望ならば郊外がおすすめです。
ただし高低差がある、造成が必要、上下水道の引き込み費用がかかる、前面道路が狭い、地盤改良が必要になるといった現況からの整備が課題になりがちで、追加費用の発生をいかに抑えるかがカギとなります。
また郊外を選ぶ場合は移動が足かせにならないよう通勤・通学・習い事送迎時間、ガソリン代や交通費の増加、買い物や通院の負担が土地価格の優位性を上回らないようにしたものです。
新築時には長く住むつもりでも将来的に売却や住み替えを検討する可能性があるなら、土地の資産性や需要は無視できません。
交通アクセスがよい、生活施設が近隣にある、災害リスクが低い、学校や医療機関が利用しやすいといった条件は、将来の買い手にとっても魅力になりやすい要素です。
もちろん将来の資産価値だけを優先して土地を選ぶ必要はありません。
子や親族への相続あるいは賃貸も視野に入れているならば、土地に対する将来性も頭に入れておくとよいでしょう。
ちょっと古い記事ですが、土地の将来性や価値の観点から選ぶときの参考にしてください。
【プロに聞く】２０２３年の地価公示は上昇！二極化が進む中、土地選びで大切なこととは
土地選びでは成功事例を追うだけでなく失敗例を知って、そこから学びを得ると土地を見る目が養われます。
よくある失敗のひとつが土地に予算をかけすぎてしまうケースです。
希望エリアで条件のよい土地を見つけると、多少予算を超えていても「この場所なら仕方ない」と考えてしまいがちです。
立地は住まいの満足度を左右する大切な要素とはいえ、土地代が高くなりすぎると建物や外構にかけられる予算が少なくなります。
やむを得ず間取りの変更や収納を減らして調整したり、水回りの商品グレードを落としたり、オプションを諦めたり、外構工事を最低限に抑えるなど満足度を削っていく作業に生産性はありません。
注文住宅の特徴である自由設計に制限がかかるのは避けたいところです。
土地価格が相場より安いのは何かしらのリスクが内包されていると考えて、追加費用を前提に検討を進めたほうがよいでしょう。
すでに宅地として整備された状態で売り出されている場合は別ですが、造成もされていない土地だと地盤調査の結果によっては地盤改良工事が必要になります。
そもそも地盤改良に要する費用は、土地を購入する前では予想がつけられないのが難点です。
整備不足が懸念されるような土地は不動産会社やハウスメーカーに造成費、地盤改良費、上下水道の引き込みまで含めた概算見積もりを出してもらいましょう。
建てられる状態にするまでにいくらかかるかの観点が重要です。
利便性の高い場所にある土地は魅力的です。
が、自分たちの暮らしにマッチするとは限りません。
総じて利便性の高い場所は低地にあるため、昨今のゲリラ豪雨のような大雨に見舞われると浸水リスクの懸念が出てきます。
ハザードマップでリスクの予測はできますが、実際に起こってしまったら大損害を被ります。
たとえ火災保険を契約していたとしても、損害の度合いが想定より低く判定されてしまうと、被害をカバーできるほどの十分な補償金が出ません。
そうなると補修や修復のための資金を新たに融資してもらうしか手段がない場合は、経済状況に苦しめられます。
利便性の良さが期待できる土地だとしても、周辺より低い場所にある、水路・河川が近い場所ならば、雨の日の状況も確認しておくと安心です。
土地の良し悪しはプロでも判断が難しいものですが、だからといって予備知識を頭に入れず準備のないまま動き出すと、ネット上で公表されている価格と物件概要だけでの判断となります。
しかも物件概要は専門用語も多く含まれていますので、その用語や数字が何を意味しているのかの理解も求められます。
今回は１２項目ほど確認事項を挙げましたが、あくまでも最低限でしかありません。
それ以外にもさまざまなチェック項目がありますから、不動産会社あるいはハウスメーカーと友好な関係性を築ければ、より納得したうえで購入できるようになります。
すべての条件を満たす土地を探すのは難しいため、自分たちにとって優先すべきことが実現できる土地かを、プロの助言を受けながら探すほうが効率的です。
熊本県での土地探しは、リブワークのｅ土地ｎｅｔにお任せください。
また、熊本県で注文住宅を建築される方で、土地情報をお求めの方はリブワークにぜひご相談ください。
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